在这个寒意渐浓的冬天，步入南开区老城厢核心商圈的街头，换上了崭新冬衣的人们，将会发现一座此前闲置已久的商业综合体，不知何时已经亮起了灯，内外妆饰一新。流光溢彩的灯效点亮了城市繁忙的夜晚，炫酷的裸眼3D大屏中，一只熟悉的白色小狗穿着红马褂说着相声，正邀请大家到里面来逛上一逛。

    这里是南马路18号。这里是焕然一新，等待着在新年和大家首次见面的泰达荟·京东MALL，也是昔日闲置已久的待盘活资产：南开九策城市广场。

    溯源：南开九策城市广场的今与昔

    矗立在南开区南马路和城厢东路交口的南开九策城市广场，建筑面积8.7万m²（其中，地上建筑面积7.44万m²，地下建筑面积1.27万m²），历经休闲娱乐、教育培训和家居体验等多种业态，见证了近二十年的城市商业变迁。这样一座地段优越、基础条件良好的商业综合体遭到闲置，不仅对城市资源造成了极大的浪费，对于周边商业生态及房产价格也造成了不小影响。社会公众迫切呼唤对九策广场进行盘活重整。面对基础设施和建筑老旧等诸多问题与挑战，天津泰达投资控股有限公司（以下简称：泰达控股）坚持身为天津市属大型国有企业的责任与使命，紧抓项目突围、招商引资、资产盘活，主动发挥天津泰达资产运营管理有限公司（以下简称：泰达资管）子集团职责功能，聚焦资产盘活，围绕转型升级，将关注焦点瞄准南开九策城市广场的盘活重整工作，一举开创天津存量资产盘活的新模式。

    布局：盘活重整思路与项目投资

    为进一步做好盘活存量、培育增量、提升质量工作，推动国资国企高质量发展走深走实，泰达控股带领泰达资管子集团，以前瞻性视角引领资产盘活工作，稳扎稳打，步步为营，以“折价投资+估值修复+超额收益”的投资逻辑，清晰的通盘思路，精心设计项目实施路径。

    准确判断宏观局势，充分挖掘盘活价值。在经济总体增速逐步放缓、利率持续下行的宏观趋势下，结合政府坚定实施扩大内需战略，消费市场逐步回暖，传统核心商圈收益稳定、风险较低的优质商业资产具有较大投资价值。南开九策城市广场地处老城厢核心商圈，位于城市更新行动重点规划范围内，营商基础深厚。历经八次司法拍卖流拍之后，司法估值达10亿元的资产如今以3.45亿元再次起拍，具备显著的盘活价值。泰达资管紧抓时机，于2022年5月启动初步尽调工作，12月引入合作方光大金瓯在津首笔投资，助力天津盘活中心城区存量资产。同时，精准预判商业资产将逐步纳入REITs发行范围，2023年3月国家发改委正式将消费类基础设施纳入公募REITs试点范围，拓宽了资产盘活退出路径，充分体现泰达资管作为资产管理专业公司在盘活存量工作中的前瞻性和洞察力。

    精准定位招商先行，率先布局亮点吸睛。京东MALL作为京东线下重大战略布局，与线上电商形成有机联动整体，抢先在电商界开启“场景革命”，具备优质业态和超高社会话题度，聚集人气。作为商场主力店铺，在确保提供稳定长租约现金流的同时，也能为商场自营区域引流拓客；同时在经济效益基础上，社会效益也十分显著，京东落户能对周边商圈发挥显著的拉动作用，以点带面，促进周边商业环境回暖，并对区域社零、扩大税收、创造就业等方面做出突出贡献，真正做到因盘而活，盘而有效。

    泰达资管关注到京东落户天津的强烈意愿，抓住机遇，主动对接，拿出满满合作诚意，最终顺利推动京津首店落位天津，并在竞拍资产前双方签署附生效条件租赁协议，开创京东内部先例的同时，确保了泰达资管投资安全性，实现互利共赢，为资产后期运营提供充分保障。

    抢抓投资机遇，统筹多线作战，推动高效决策。在市国资委的大力支持下，在泰达控股党委的坚强领导下，泰达资管坚持党建融入中心工作，解放思想，真抓实干，抢抓时机，团队多线并行作战，设计了整体资产重组交易架构、有效的资金解决方案、物业运营方案及物业瑕疵解决方案，仅用5个月时间完成从立项到投资审批全部决策流程。

    在此期间，向管理人积极争取进一步降价至3.45亿元，推动管理人清退52户滞留租户；获得光大金瓯对项目整体85%的资金支持；取得南开区政府补贴政策支持；泰达资管所属泰达会展商管团队与京东团队多次实地踏勘，历经一个月时间完成101页租赁协议的商务谈判，并对自营区域招商进行市场调研和运营方案策划。

    泰达资管以2022年12月30日为竞拍节点，倒排时间表，统筹组织各方机构，发挥团队实干精神，十一假期连续作战，最终于11月完成合作各方的内部决策程序，12月完成全部协议签署及公司工商注册、出资等工作，顺利于12月30日成功竞得该物业，一举打破天津商业大宗交易市场多年沉寂局面，为近六年来成交的首单大型商业综合体项目，现已更名为“泰达荟”。

    落子：项目改造及招商运营并行推进

    取得资产后，泰达资管立即成立由公司党政主要负责人为组长的专项工作组，期间，专项工作组多次下沉到项目一线，进行现场办公，抓工程进度，推进招商运营，解决急难问题，全力保障项目如期开业。

    突出项目推进的“快”。项目确定落地后，各项工作有条不紊持续推进，展现出令各方惊叹的泰达速度。1月29日缴纳法拍尾款后，在南开区政府及市一中院大力支持下，2月2日取得法院裁定，3月18日获取产权证书；并同步启动装修方案设计、毛坯拆除及招商工作；6月8日实现对京东的毛坯交付；6月25日召开泰达荟·京东MALL项目启动仪式，正式步入装修改造阶段；11月11日京东开启双十一探店活动；12月30日京东将对外开放试营业。从取得资产到京东试营业仅历经一年时间，这充分体现了泰达资管务实的工作风格及高效的运营能力。

    突出困难解决的“实”。泰达资管立足实际，逐一解决改造中遇到的痛点和难点。作为旧改项目，九策广场盘活重整过程中，出现了很多前期没有预料到的情况。随着改造工程深入推进，大量历史遗留问题和资产瑕疵逐渐暴露，对按期开业构成了很大的挑战。面对困难，泰达资管迎难而上，推动难点逐一化解，专项工作组积极与各政府部门协调沟通，在市规资局大力支持下解决了近20年来1.27万平米产证误登记问题，推动人防登记变更为车库，实现估值修复；地下停车场多年疏于管理，存在车辆随意停放问题，专项工作组联合属地街道，充分与小区居民进行沟通，经过不懈努力最终完成地下车库200余辆车辆清理工作。

    在解决各历史遗留问题的过程中，南开区政府为项目提供大力支持，多次召开专题会议，协调推动电力增容、消防验收、停车场及滞留商户清退、历史欠税责任归属等问题化解。项目团队积极行动，用好各项支持政策，携手区政府，为南开区城市更新改造再添浓墨重彩的一笔。

    突出内部协同的“合”。从项目初具雏形到最终精彩亮相，各方面工作都由泰达系统内企业通力配合完成，其中由泰达会展负责装修改造和招商运营，水利集团具体负责装修工程，形成全链条闭环的轻资产运营管理模式，充分调动了泰达品牌下各领域的优势资源，实现了全方位的内部协同。

    工程时间紧、任务重，为配合京东同步开业，在现场各方密切配合下，实现多界面交叉作业，明确了项目管理方与施工方、泰达整体与京东及自营商户的工程界面划分；结合商户需求进行工程技术条件调整，推进电力调配、烟道改造、加装电梯等工作，实现招商、设计与工程密切联动，充分满足商户需求，做好商户服务工作。

    泰达会展招商团队前期对市场进行充分调研，结合物业自身特点，配合京东业态，开展招商工作，短期内取得了较好成果。期间，受京东业态调整影响，招商工作一度滞后，但项目团队毫不气馁，立即改变打法，调整 方案后精准拓客。目前，项目招商进度已超八成，均为各业态知名品牌商铺，具备良好的品质及声誉。

    突出旧改提升的“质”。为提升建筑功能，保障商业上盖居住安全，同时满足消费升级需求，泰达资管对该物业进行提升改造，修缮基础设施，提升消防标准及电力负载能力，并运用多彩光效、绿植和美陈设施优化内外部视觉效果，实现从九策城市广场的“旧貌”换为泰达荟的“新颜”。

    此外，在业态规划方面，也进行了全方位的规划提升。引进全新升级的京东MALL，突出科技感、潮流感，在传统数码电器消费之外，打造全屋家居智慧解决方案，并提供电竞潮玩、机器人餐厅等多种前沿体验，满足了周边居民消费升级的需求；同时，围绕京东优势业态，提升自营区域招商标准，覆盖生活好物、鲜食体验、欢乐智趣、味蕾盛宴、减压欢聚等多个板块，累计拓客1300余家。

    展望：九策新生与存量资产未来

南开九策城市广场项目的成功盘活，不仅标志着泰达资管在市场化特殊类资产盘活领域顺利迈出第一步，也为后续更多国有存量资产的重整和新生铺好了道路，打下了坚实的经验基础。泰达资管将坚决贯彻落实泰达控股党委的各项决策部署，聚焦“三量”工作任务目标，全面强化资产盘活和资源整合能力，进一步协助泰达控股做优做强资产运营管理板块，真正发挥子集团平台功能作用，为天津建设国际消费中心城市贡献国资优势和国资力量。

（转自天津泰达投资控股有限公司）